<공인중개사><민법><계약법> 계약의 성립

 

안녕하세요 핫팅공중사입니다.

날씨가 왔다갔다하는 봄날에 건강 챙기시면서 공부하세요!

저번에 다뤘던 '계약의 종류'에 이어서

'계약의 성립'에 대해 다루어볼건데

제가 다루어왔던 기존의 주제들보다 조금 무겁고 복잡할 수 있지만

살살 잘 풀어볼테니 하나씩 하나씩 함께 해봐요!

 

계약은 청약과 승낙이라고 하는 두 개의 의사표시의 합치로 성립합니다.

 

그럼 청약은 무엇인가?

청약이란 쉽게 말해 계약을 요구하는 행위라 보시면 되죠.

일정한 내용의 계약을 성립시킬 것을 목적으로 하는 일방적 의사표시입니다.

청약의 상대방은 특정인이 될 수도 있고 불특정다수인이 될 수도 있습니다.

 

반대로 승낙은 청약을 받은 상대방이 청약에 대응하여 계약을 성립시킬 것을 목적으로 청약자에게 행하는 의사표시입니다.

청약과는 다르게 승낙의 상대방은 청약자, 즉 특정인에게만 할 수 있습니다.

 

◆청약의 효력

 제111조(의사표시의 효력발생시기)

① 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다. 
② 의사표시자가 그 통지를 발송한 후 사망하거나 제한능력자가 되어도 의사표시의 효력에 영향을 미치지 아니한다. 

 

제111조의 내용을 보시다 시피 청약의 효력은 피청약자, 즉 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 발생합니다.

 

 

제527조(계약의 청약의 구속력) 계약의 청약은 이를 철회하지 못한다.

 

청약의 의사표시가 상대방에게 도달하여 청약의 효력이 발생하면 청약자는 원칙적으로는 청약의 의사표시를 철회할 수 없는데 이를 청약의 구속력 이라고 합니다.

단, 청약자가 처음부터 철회의 자유를 유보한 경우 혹은 청약이 상대방에게 도달하지 아니하였을 경우에는 철회가 인정됩니다.

 

 

 

◆승낙

▶제528조(승낙기간을 정한 계약의 청약)

 ①승낙의 기간을 정한 계약의 청약은 청약자가 그 기간 내에 승낙의 통지를 받지 못한 때에는 그 효력을 잃는다. 
 ②승낙의 통지가 전항의 기간후에 도달한 경우에 보통 그 기간내에 도달할 수 있는 발송인 때에는 청약자는 지체없이 상대방에게 그 연착의 통지를 하여야 한다. 그러나 그 도달전에 지연의 통지를 발송한 때에는 그러하지 아니하다. 
 ③청약자가 전항의 통지를 하지 아니한 때에는 승낙의 통지는 연착되지 아니한 것으로 본다.

 

'승낙의 기간'이란 청약자가 '내 청약은 이러이러한 것이니 그에 대한 답을 언제언제까지 주시오!' 라는 말이죠

근데 만약에 승낙의 의사표시가 충분히 도착할 만큼 일찍 발송을 하였는데도 불구하고

청약자에게 이보다 늦게 도착하였을시!

 1. '당신의 답이 너무 늦었네요' 라고 답을 한다면 ( 이를 연착통지를 한 경우 라고 합니다) 계약은 성립되지 않습니다.

 2. 늦었어도 청약자가 아무런 행동을 하지 않는다면 승낙자는 '나의 승낙 의사표시가 제때에 도착했구나' 라고 믿을 수 밖에 없기에 승낙이 도착한 때에 성립하게 됩니다.

 

 

 ▶그렇다면 승낙의 기간을 정하지 않은 경우는 어떨까요?

제529조(승낙기간을 정하지 아니한 계약의 청약) 

 승낙의 기간을 정하지 아니한 계약의 청약은 청약자가 상당한 기간내에 승낙의 통지를 받지 못한 때에는 그 효력을 잃는다.

이 경우에는 '상당한 기간'을 승낙의 기간으로 보아 판단하게 됩니다.

 

 

 ▶이런 경우, 청약자의 입장에서, 즉 '내'가 청약자의 입장이 되어 잠깐 생각을 해볼까요?

청약자는 자신이 정한 승낙기간이 지났음에도 승낙자의 답이 오지 않아 '나의 청약은 승낙되지 않았구나'라고 생각하고 있는데 갑자기 승낙이 띵똥! 하고 도착을 하네요?

 이 상황에서 연착된 승낙은 기존의 청약자에게는 새로운 청약으로 볼 수 있습니다.

제530조(연착된 승낙의 효력) 

전2조의 경우에 연착된 승낙은 청약자가 이를 새 청약으로 볼 수 있다.

 

 

▶요즘은 기술의 발달로 전화 통화 등으로 청약과 승낙의 의사표시가 거의 동시에 이루어지지만

옛날에는 그렇지가 않았죠. 

편지, 등기 등등....

나의 의사표시가 상대방에게 도달하는 데에 시간이 많이 걸리는 경우도 많았습니다.

이처럼 청약자와 승낙자의 거리가 먼 경우, 즉 격지자간의 계약은 승낙자의 의사표시가 발송된 때에 성립합니다.(발신주의)

제531조(격지자간의 계약성립시기) 

격지자간의 계약은 승낙의 통지를 발송한 때에 성립한다.

 

▶제532조(의사실현에 의한 계약성립) 

청약자의 의사표시나 관습에 의하여 승낙의 통지가 필요하지 아니한 경우에는 계약은 승낙의 의사표시로 인정되는 사실이 있는 때에 성립한다.

  식당을 가면 가끔 무뚝뚝한 사장님들이 계시죠?

 음식을 주문했는데 대답도 없이 계시다가 갑자기 툭 하고 세팅해주시는데

'돈 낼테니 음식 좀 주세요' 라는 청약에 대해 사장님이 주문을 받았다는 승낙의 의사표시를 따로 하진 않았지만

음식을 내어주는 행위 자체를 승낙의 표시로 본다는 말입니다.

 

 

▶제533조(교차청약) 

당사자간에 동일한 내용의 청약이 상호교차된 경우에는 양청약이 상대방에게 도달한 때에 계약이 성립한다.

 우편으로 서로 청약을 한다는 가정을 해 볼게요.

'사과 1개 1000원에 삽니다' 라는 A의 청약과 '사과 1개 1000원에 팝니다' 라는 B의 청약이 각각 우편을 통해 이동 중입니다.

 이런 경우, 같은 내용의 서로 청약한 것이기에 각각의 청약이 서로에게 도착하는 때에 계약이 성립하게 됩니다.

 

 

또다른 상황을 생각해 볼까요?

'사과 1개를 1000원에 거래 하시죠' 라는 청약을 보냈는데 

상대방이 '1주일에 7번 이상 거래한다면' 이라는 조건을 붙이거나

'사과 말고 감자를 1개에 1000원에 거래 하죠' 라는 답을 한다면

이는 기존의 청약은 거절한 것으로 보고 이를 새로운 청약으로 봅니다.

제534조(변경을 가한 승낙) 

승낙자가 청약에 대하여 조건을 붙이거나 변경을 가하여 승낙한 때에는 그 청약의 거절과 동시에 새로 청약한 것으로 본다.

 

 

 

 

오늘의 내용은 다소 어려울 수 있지만

예시로 들어놓은 상황들을 상상하시면서 차분히 읽어보시면 

어지러이 널부러진 퍼즐들이 어느새 하나씩 하나씩 서로 맞춰져 있을거에요!!

절대절대 포기하기 없기 + 꾸준히 하나씩이라도 복습하기!!

 

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